Part 1
个人经营贷概况：过去四年规模翻倍，
样本银行不良率较19年
高点下降58bp至1.26%
1.1 个人经营贷定义：一般3-5年，
抵押率一般不超过评估价的7成
定义：个人经营贷款主要是银行向个体工商户、小微企业主等发放的用于合法生产经营信贷需求的个人贷款，主要有信用和非信用之分，非信用主要包括抵质押、担保等。
期限：主要为3-5年期，到期一次还本，也有部分产品最长到10年，新规明确一般不超过5年。《个人贷款管理办法》明确个人经营贷款期限一般不超过五年，对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的，最长不超过十年；一年期以上流动资金贷款或个人贷款展期期限累计均不得超过原贷款期限的一半。
支付方式：《个人贷款管理办法》明确对于个人贷款，明确单次提款金额超过三十万元人民币的个人消费贷款，以及单次提款金额超过五十万元人民币的个人经营贷款，应采用受托支付方式。
抵押率：一般不高于评估价的7成。个人经营贷（抵押）审核通过后，贷款机构会指定其认可的评估机构对该抵押的房产进行价值评估（房产评估价不一定等于其市场价格，一般会根据周边成交价等信息进行综合审慎评估），银行根据评估价按照一定的抵押率进行额度审批，抵押率一般不会高于评估价的7成。
1.2 全市场个人经营贷：
疫情以来净增规模提升，
四年翻倍至近24万亿
增量及规模方面：截至1H24，全国个人经营贷款规模达23.8万亿，较2019年末的11.4万亿翻倍。自2020年疫情以来，国家鼓励加大对普惠小微的支持力度，其中包括对个人名义的经营性贷款的支持，2020年单年度净增规模2.3万亿，较2019年单年度净增几乎翻倍，随后3年分别净增2.6万亿、2.7万亿、3.3万亿，均在2.5万亿以上。截至1H24，较年初净增1.65万亿，维持高增长。
结构方面，短期、中长期总规模相近，近两年中长期经营贷净增规模显著高于短期。长期（一年以上）、短期经营贷款（一年及以内）分别为12.8万亿和11万亿,。2022年以来，中长期经营贷款净增额显著高于短期经营贷款， 2022、2023、2024上半年中长期经营贷款较短期经营贷款分别多净增0.5、0.66、0.35万亿，可见近两年个人经营贷款新增更多是期限大于1年的中长期经营贷款贡献。
1.3 上市银行个人经营贷：
总规模四年翻倍至近12万亿，
国有行扩张最快但占比总贷款最低
总规模：截至1H24，上市银行个人经营贷总规模11.8万亿，国有行占比过半，上市银行占全市场个人经营贷规模50%。A股上市银行披露个人经营贷规模的银行共40家，总规模11.8万亿，其中国有行、股份行、城商行、农商行规模分别为6.7万亿、3.8万亿、0.8万亿、0.4万亿，占比上市银行个人经营贷总规模分别为57%、32.5%、7%、3.5%。根据央行披露数据，1h24境内住户经营贷款规模23.8万亿，测算上市银行占比49.7%。
扩张幅度：过去四年国有行扩张幅度最大，规模扩张超3倍，复合增速超30%。2019年时国有行、股份行规模均在1.9万亿左右，而大行在1H24规模达6.7万亿，较2019年扩张3.5倍，复合增速31.1%。股份行、城商行、农商行分别扩张2倍、2.1和2.7倍，复合增速分别为16.5%、29.5%、28.1%。
集中度：农商行个人经营贷款集中度最高，达14.3%，大行最低，为5.1%。从个人经营贷集中度（个人经营贷/总贷款）来看，虽国有行扩张幅度最大，但截至1h24大行个人经营贷款集中度最低，仅为5.1%，农商行最高，为14.3%，也体现了近年来农商行普遍做小做散的经营思路。股份行和城商行集中度分别为9.6%和6.4%。
1.4 1H24经营贷不良率1.26%，
较个贷整体不良率高22bp，较19年下降58bp
整体来看，20家样本银行个人经营贷不良率1.26%，较19年有较大改善，但自2023下半年以来有上升趋势。截至1H24，上市银行披露个人经营贷款不良数据的有20家，以此为样本，经营贷不良率自2019达到高点1.84%，此后自2021-2023维持在1.1%-1.13%之间小幅波动，截至1H24样本银行个人经营贷不良率1.26%，较2019年下降58bp，但较2023上升16bp，维持上升趋势（2023相较1H23上升7bp），自2023下半年以来有抬头趋势。
上市银行个人经营贷款不良率较上市银行个人贷款整体不良率高出22bp：对比上市银行个人贷款不良率，截至1H24，上市银行个人经营贷款不良率较整体个人贷款不良率（1.04%）高出22bp。
板块来看，股份行不良率最低，农商行最高。国有行、股份行、城商行、农商行不良率分别为1.3%、1.02%、1.96%、1.44%（由于样本有限，仅做参考）。个股来看，在样本银行中，招行个人经营贷不良率最低，为0.63%；较2023年末改善幅度较大的有渝农、青农、郑州、成都，环比改善幅度在5bp以上，其中渝农、青农改善幅度在20bp以上。
Part 2
经营贷风险传导路径、
房价降幅及抵押类经营贷规模测算
2.1 经营贷与房贷增速存在一定负相关
个人经营贷配合其他普惠小微贷款，为小微企业主和个体工商户降低了融资成本、加大了资金周转保障，但同时也存在用途违规的现象。
个人经营贷增速与个人购房贷款增速存在较大负相关性，个人经营贷款有用于购房、提前偿还房贷的情况。我们比较了历史住户个人购房贷款与住户经营贷款的关系，可以发现它们存在较高的负相关性， 2015-2016棚改去库存时期个人住房贷款高增，经营贷增速则不断下降；2017-2018年随着房住不炒的提出以及按揭的收紧，个人购房贷款增速降低，而经营贷增速开始回升；2019年两者增速相对稳定；之后疫情开始，叠加地产下行，住房贷款增速持续走低，并在2023年6月开始负增，而经营性贷款则开始增速提高，从2020年6月开始增速一直在15%以上。
其中，21年下半年房价达到近年来峰值（下文将具体测算说明），在此之前不乏经营贷用于购房，在此之后又存在用于提前偿还房贷的现象，在房价下跌趋势下，资金用途违规也提升了个人经营贷的违约风险。
案例一，个人经营贷违规用于购房：自2021年3月1日开始，上海银保监局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。本次监管稽核调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。通过稽核调查，上海银保监局发现六类典型违规案例，包括：个人经营贷款违规用于支付购房首付款；企业经营贷违规用于支付购房款；消费贷违规用于本行住房贷款首付款；部分空壳公司集中作为受托支付交易对手，接收多笔个人经营贷款，部分贷款资金涉嫌回流至借款人并用于购房；房产企业违规向购房客户提供首付资金；小额贷款公司贷款用于购房认筹。
案例二，个人经营贷违规用于提前偿还房贷：2023年3月9日银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，部署开展为期六个月 (2023年3月15日-2023年9月15日) 的不法贷款中介专项治理行动，鼓励各银行业金融机构建立贷款中介黑名单制度，加强贷后资金流向监测和用途真实性管理，关注经营用途贷款发放前后借款人提前偿还住房按揭贷款的情形。该通知还通报了一起案件，案件当事人与其关联人存在通过注册空壳公司并转让等方式帮助他人套取经营贷、提供基于购置房屋和其他资金需求的多种中介服务的违法行为。通报指出，该案件涉及银行信贷业务超过20亿元，具体表现形式包括提供经营贷资质包装、提供受托支付通道、提供短期垫资服务、团伙成员申请贷款等形成资金池。
2024年2月2日，《个人贷款管理办法》发布，第一次明确如果个人经营贷被挪用于房地产领域等，借款人应承担违约法律责任。国家金融监督管理总局有关负责人就《个人贷款管理办法》答记者问，明确：贷款人应在合同中与借款人约定，借款人出现未按约定用途使用贷款等情形时，如个人经营贷被挪用于房地产领域等，借款人应承担的违约责任，以及贷款人可采取的提前收回贷款、调整贷款支付方式、调整贷款利率、收取罚息、压降授信额度、停止或中止贷款发放等措施，并追究相应法律责任。
2.2 经营贷风险传导路径：
多重加杠杆客群面临更大的资金链断裂风险
（1）合规经营贷：如果借款人经营贷用于真实经营，抵押物价格下降幅度在银行接受范围内，且借款人信用较好，银行会判断要求追加担保增信，抽贷可能性较低，该部分或较为风险可控。
（2）多重加杠杆客群面临更高风险：
比如低息经营贷违规置换房贷（经营贷违规流入房市）的情况，具体链条为——
1、假设借款人在高位购入某房产。
2、首先，在贷款中介的操作下，借款人获得申请经营贷的资质。
3、换贷者向中介申请过桥资金结清原房贷，然后以结清房贷的房产为抵押物向银行申请经营贷。
4、经营贷放款后（放款周期较短），换贷者用来归还过桥资金和过桥利息（作为短期资金利息一般较高）。
5、若银行经营贷为三年还本（或每年还本），换贷者继续借过桥资金来归还银行经营贷，还本后需再次向银行申请续贷（用来归还过桥资金）。
6、此时银行重新评估抵押物，若抵押物价值下降幅度过大，则银行需要下调贷款额度，严重甚至存在抽贷的可能。
7、无论结果是下调贷款额度还是抽贷，换贷人都有可能无力支付高息的过桥资金，而过桥资金则不会为换贷人向银行垫资，换贷人资金链断裂，而房产由银行收为法拍房。
2.3 全国二手房价在21年下半年达到高点，
当前距离高点降幅在8%-15%
预计全国二手房价在21年8至9月达到高点，当前距离高点累计降幅预计在8%-15%。一线城市降幅或在10%以内，二三线降幅或在15%以内。注：由于房价统计口径不一，我们综合中指研究院和国家统计局数据考量测算，但由于不同城市不同区域降幅或有一定差距，该测算数据仅作参考。
根据中指数据，全国百城二手房房价在21年9月达到高点，现阶段二手房价格距高点预计下降8%。根据中指研究院数据，全国百城二手房价在21年9月左右达到高点后顺势降温，百城新建住宅平均价格为16175元/平方米。百城二手住宅平均价格为16032元/平方米。10月百城二手住宅均价由涨转跌，11月继续下跌，且跌幅扩大。2024年6月，百城新建住宅平均价格为16421元/平方米，百城二手住宅平均价格为14762元/平方米，二手房已连续26个月环比下跌。根据以上数据测算，24年6月百城二手房价格较21年9月高点累计下降约8%。
根据国家统计局数据测算，全国百城二手房指数在21年8月达到高点，截至2024年6月末，二手房价格指数距高点下降约13.2%。根据国家统计局数据，我们以2010年12月房价作为基数（100），根据全国百城二手房指数环比增速进行后续月份房价指数测算，在21年8月达到高点132.9%，随后基本维持环比下降，截至24年6月，较21年8月高点降幅约13.2%，其中一线累计-8.7%，二线累计-12.3%，三线累计-14.1%，降幅按照一二三线城市走阔。
Part 3
压力测试：抵押物不足值风险测算
3.1 测算21-1H24年抵押类经营贷新增规模
预计8.15万亿，其中上市银行预计5.07万亿
根据前文所述二手房房价在21年达到高点，则在21年及以后房产（抵押物）价格下行压力更大。
全国个人经营贷款2021-1H24累计净增规模为10.18万亿，抵押类预计为8.15万亿。在2021/2022/2023/1H24较上年末净增规模分别为2.6、2.68、3.25、1.65万亿，2021-1H24累计新增10.18万亿。假设抵押类占比为80%，则抵押类经营贷款新增规模为8.15万亿。
上市银行个人经营贷款2021-1H24累计净增规模为6.34万亿，抵押类预计为5.07万亿。在2021/2022/2023单年度净增规模分别为1.27万亿、1.99万亿、2.11万亿，分别占比全国净增的49%、74%、65%。假设抵押类占比为80%，则上市银行21-23抵押类经营贷款新增规模累计为4.3万亿。1H24较2023年末新增规模为0.97万亿，抵押类预计为0.77万亿。
3.2 按上述房价下行测算，
2021-1H24抵押物需自1H24分别继续
下行19.4%、20.4%、23.5%、26.7%，
抵押物才或将跌破抵押率
假设个人经营贷款平均3年，三年到还本结清或续贷，若此时房产价值跌破银行认定的抵押物价值，则会面临一定的违约风险。以此测算：
（1）21-1H24新增个人经营抵押类贷款约为10.18万亿，对应房产价值为8.9万亿。个人经营贷21-1H24每年净增规模分别为2.6/2.68/3.25/1.65万亿，累计为10.18万亿；若抵押类占80%，则对应抵押类为2.08/2.14/2.6/1.32万亿，累计为8.15万亿。按照70%抵押率反算房产评估价为2.97/3.06/3.72/1.89万亿，总值为11.64万亿。
（2）截至1H24，21-1H24年新增经营贷对应房产评估价值总值预计为10.48万亿，整体降幅7.2%。按照前文测算方法，全国70城二手房2021年高点房价至1H24跌幅约13.2%，2022年初至1H24房价跌幅约12%，2023年初至1H24跌幅约8.5%,2024年初至1H24跌幅约4.5%。对应房价跌幅，1H24对应房产评估价值分别为2.58/2.69/3.4/1.81万亿，总值为10.48万亿，较其初始价值11.64万亿累计下降9.97%。
（3）若21-1H24抵押物分别继续下行19.4%、20.4%、23.5%、26.7%，抵押物或跌破抵押率。若房价继续下行，假设未来21-1H24抵押物价格分别自经营贷发放日起累计下跌30%（跌破抵押率），则对应房产评估价值为2.08/2.14/2.6/1.32万亿，则对应反算需要继续下跌的幅度分别为19.4%、20.4%、23.5%、26.7%。
3.3 压力测试：若21-1H24抵押物跌幅已
分别达20%、16%、12%、8%，
则需分别继续下行12.5%、16.7%、
20.5%、23.9%，抵押物才或将跌破抵押率
（1）假设全国70城二手房2021年高点房价至1H24跌幅约20%，2022年初至1H24房价跌幅约16%，2023年初至1H24跌幅约12%,2024年初至1H24跌幅约8%。对应房价至今跌幅，1H24对应房产评估价值分别为2.38/2.57/3.27/1.74万亿，总值为9.96万亿，较其初始价值11.64万亿累计下降14.45%。
（2）若21-1H24抵押物分别继续下行12.5%、16.7%、20.5%、23.9%，抵押物或跌破抵押率。若房价继续下行，假设未来21-1H24抵押物价格分别自经营贷发放日起累计下跌30%（跌破抵押率），则对应房产评估价值为2.08/2.14/2.6/1.32万亿，则对应反算继续下跌的幅度分别为12.5%、16.7%、20.5%、23.9%。
Part 4
粗测21年高风险经营贷投放规模
占1H24经营贷余额的9.3%
根据前文讨论，近年来确实有经营贷用途违规的现象，假设2021年新增个人经营贷（抵押）期限为三年，则2024年是还本年，由于21年至今的房价下跌趋势，流入房市的这部分抵押经营贷款违约风险更大，我们粗测21年全市场风险较高经营贷投放规模超2万亿。
测算逻辑：通过测算每年个人购房贷款投放规模，以及首付支付情况，来测算21年个人购房贷款的缺口，以此推断高风险经营贷规模。
4.1 第一步：测算21年个人购房贷款
投放规模7.76万亿
第一步：通过2023年真实披露数据测算2021年及历年房贷投放情况
2023余额数据：已知央行披露的每季度个人购房贷款余额数据，2023年个人购房贷款余额净增-0.63万亿。
2023投放数据：央行在2024年1月新闻发布会披露2023年个人购房贷款投放额为6.4万亿。
2023总偿还额：综合投放额和余额变化，测算总偿还额为7.03万亿。
2023总偿还率（包括正常还款+提前还款）：总偿还额与2022年个人购房贷款余额之比为18.12%，以此作为2023年总偿还率。
历年总偿还率：总偿还分为正常还款和提前还款。1、提前还款：根据全国银行间同业拆借中心发布的RMBS提前还款率，测算2023年平均提前还款率为14%，2022为11%，2021为7%，由于提前还款高峰自2022年开始，我们假设2021年之前的提前还款率均为7%。2、假设正常还款率不变，则历年总偿还率变动幅度与历年提前偿还变动幅度一致。3、已知2023年总偿还率为18.12%，则可推算出2022总偿还率为15.18%，2021为11.25%，依次类推。
2021年总偿还额：根据总偿还率可计算2021年总偿还额为3.88万亿，其中提前还款约2.37万亿，正常还款约1.5万亿。
2021年投放额：根据余额净增数据和偿还数据，测算2021年个人购房贷款总投放额为7.76万亿，同理可得其他年份投放数据。
4.2 第二步：测算21年个人购房贷款
缺口在3.16万亿
第二步：通过测算首付情况，来计算购房贷款缺口。
购房贷款真实需求量：综合考虑一套二套情况、以及自有资金购房的情况，假设按照首付40%来看，按照2021年的商品房销售额，测算购房贷款需求为：销售额*（1-40%）=10.92万亿，前文测算2021年购房贷款投放额为7.76万亿，则还有3.16万亿的购房贷款缺口，我们将该部分作为流入房市的非房个人贷款。
4.2 第三步：测算21年风险较高的经营贷规模
在2.21万亿，其中上市银行占约50%
第三步：测算流入房市的非房贷款中的经营贷规模。
由于非房贷款中包括经营贷和消费贷，参考2021年净增经营贷占净增非房贷款比重为49.5%，而用于购房的经营贷居多，在违规购房贷款中，经营贷占比或大于前述比例。假设70%的违规非房贷款为经营贷，则测算2021年流入房市的经营贷规模为3.16*70%=2.21万亿，占比1H24经营贷存续规模的9.3%。
上市银行2021年新增个人经营贷/全市场=49%，测算2021年上市银行流入房市的经营贷为1.08万亿。我们将该部分作为风险较高的个人经营贷款，占上市银行24E总贷款规模的0.6%。
Part 5
情景假设：个人经营贷违约程度
对银行资产质量、利润及拨备的影响
5.1 经营贷不良率测算：
假设21年高风险经营贷在10%-50%违约率下，
对经营贷不良率的影响在0.2-1.9pcts
预计2024E上市银行个人经营贷规模达13.35万亿。上市银行1H24年度个人经营贷同比增速为23.1%，假设2024个人经营贷同比增速小幅下降至23%，则2024E个人经营贷款总规模为13.35万亿。
假设1H24年上市银行经营贷不良率与前文测算的样本银行经营贷不良率维持一致（1.26%），则1H24年上市银行整体个人经营贷不良额为1487亿。
违约率假设：中国城镇调查失业率近年来维持在5%-6%之间，考虑压力测试，假设2021年高风险个人经营贷款（1.08万亿）在今年违约的概率分别为10%、30%、50%，另外考虑银行对抵押物50%的处置回收规模，处置后转化为不良，则24E预计个人经营贷不良额分别净增542、1626、2710亿，24E个人经营贷不良率将分别上升0.26、1.07、1.89个点至1.52%、2.33%、3.14%。
5.2 整体不良率测算：
假设21年高风险经营贷在10%-50%违约率下，
对整体不良率的影响在2-14bp
1H24上市银行总贷款增速为9%，假设2024E上市银行总贷款增速维持9%，预计2024E上市银行总贷款规模分达175.8万亿。剔除前述测算的个人经营贷规模， 2024E上市银行其他贷款（剔除经营贷）规模分别为162.5万亿。
假设其他贷款（剔除个人经营贷）24E不良率维持1H24水平，24E个人经营贷发生10%、30%、50%的违约，处置回收率按照50%的话，则上市银行整体贷款不良率则分别上升2、8、14bp至1.27%、1.33%、1.39%。
5.3 利润压力测试：
假设21年高风险经营贷在10%-50%违约率下，
一次性确认对税前利润影响在2-11pcts左右
假设2021年高风险个人经营贷款（1.08万亿）在今年违约的概率分别为10%、30%、50%，另外考虑银行对抵押物50%的处置回收规模，处置后转化为不良。不考虑经营贷规模增长带来的利润对冲，仅考虑静态不良增加对利润的冲击，则对税前利润的影响分别为-2.2、-6.7、-11.1pcts
5.4 拨备压力测试：假设21年
高风险经营贷在10%-50%违约率下，
测算上市银行拨贷比仍能维持在2.8%以上
1H24上市银行拨贷比为3.05%，假设24E拨贷比下降至3.0%，测算24E拨备规模为5.28万亿。假设2021年高风险个人经营贷款（1.08万亿）在今年违约的概率分别为10%、30%、50%，另外考虑银行对抵押物50%的处置回收规模，处置后转化为不良。则静态拨贷比分别较1H24分别下降0.8、14、20bp到2.97%、2.91%、2.85%，风险可控。
5.5 监管从严、地产供需政策发力、
银行贷前贷后风控强化，
风险集中爆发可能性较小
一是本文测算基于历史数据以及诸多假设，测算结果或有误差，仅作为压力测试参考。
二是在地产供需政策不断发力、利率长期下行等背景下，抵押物价格下行幅度或低于预期，且不同城市、同一城市不同区域的房价变化幅度差别较大，不可一概而论。
三是21年以来监管严查个人经营贷款流向，银行贷前审批趋严，审批实际抵押率多低于70%，甚至部分低至50%，安全垫较厚，且银行对抵押品价值开展定期重估、追加担保等贷后管理措施，个人经营贷风险预计可控。
风险提示：经济下滑超预期；行业数据测算偏差风险；样本统计不足导致与实际情况偏差的风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
